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转好友文章:谁是房价疯涨的始作俑者   

2007-08-20 13:19:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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:标签: 房价  地价  容积率  炒房团  造价 

  一看这个问题,你定会毫不迟疑的回答:市场需求和炒房团!

  确实,前些年成都的房价是很便宜的,在我记忆之中2003年二环内那个蜀都花园也才2000多点,现在已经是六千多了;人南四段的美领居那时也才2300多,好像,但现在已经不知道涨到哪个人们去了,当时买房的可不是赚一半的问题了!

  也有种种云云说是温州炒房团来把成都的房价搞上去的,很多人都知道。也有说是供不应求,也对,成都2010年的人口1500万!

  但,如果我告诉你这些都不是主要的你又信不信呢?

  房价上涨的最主要因素是地价,始作俑者就是政府,对,政府!

  现在东二环外已经有1000万/亩的土地了,若房屋的容积率按3.0来算,每平米应摊地价为10000000/3/666.67=5000元;框架结构每平米造价按1000元计,框剪结构按1200元计;绿化率按40%计算,每平米绿化造价按500元计算,则每平米房价应摊500*666.67*0.4/3/666.67=66.67元;再加点不可预计的费用200元吧,造价基本就在5000+1200+66.67+200=6466.67元。若按4.0的容积率来算,则造价大致为5200元。你说这个房应该卖多少钱一个平方?

  再来98、99年双楠外、清水河那边的房价,地价是17万/亩,容积率按1.5计算,每平米房价为170000/1.5/666.67=170元,砖混结构每平米的造价当时不超过400元,绿化摊下来每平米不超过30元,把老板的利润加起也就六七百元一个平方。所以那时有钱的,或是有点钱的都借些钱就把房子买了,也没有说按揭那回子事。

  这里要分析一下这八年连续的涨幅了:绿化的涨幅不大;土建成本因结构类型及原材料成本上涨,平均每年的上涨指数为(1200/400)^(1/8)-1=14.72%;地价的上涨指数为(1000/17))^(1/8)-1=66.42%。这些年平均GDP上升指数按8%计,就算真的是物以稀为贵,涨幅乘以2足够了吧,地价上涨指数也应在(1.08*1.1472-1)*2=47.8%,况且不应该是这样,这里把GDP加在里面一起算我已经有重复计算之嫌了、土地为什么就要以高于其他物品2倍的涨幅上涨呢?

  照此算下来的地价现在应该是多少呢:17*1.478^8=387万!朋友们,这个价格多么的吓人!!!

  开发商赚钱的手段就不能是以高于成本很多钱来卖房了,因为那样让人心里不服!最好的办法就是,两年前买一块地放在那里,以千万个理由让地放到两年后增值,然后再以增值的价格为基础去开发房产,赚取利润。所以,城里城外会出现大片大片的被圈地,长满了杂草,无人问津!这对土地是多大的浪费?

  ......

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